Ga naar boven
Home / Beleidsbegroting / Paragrafen / Grondbeleid

Grondbeleid

Het BBV1 verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting aan wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke doelstellingen/opgaven te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de eerstvolgende jaarrekening wordt vervolgens gerapporteerd wat er is gerealiseerd en hoe dit zich verhoudt tot de aanvankelijke voornemens uit de begroting. 

Algemeen
Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld met betrekking tot de sectoraal gerichte beleidsvelden zoals Ruimtelijke ontwikkeling en Volkshuisvesting, Werkgelegenheid, Verkeer en Vervoer, Groen en Maatschappelijke ontwikkeling. Het grondbeleid is erop gericht het sectorale beleid te ondersteunen waardoor er een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van maatschappelijke middelen plaatsvindt. Grondbeleid is ondersteunend aan de (ruimtelijke) ambities en doelstellingen van marktpartijen, investeerders en particulieren, maar uiteraard ook aan de doelstellingen van de gemeente zelf zoals omschreven in structuurvisies en beleidsnota’s.

Grond is in het dichtbevolkte Nederland in principe een kapitaalsintensief schaarsteproduct. Gronden zijn onder andere bestemd voor woningbouw, kantoor-, winkel en bedrijfsterreinontwikkeling met de daarbij behorende openbare ruimte.

Na een aantal jaren van vraaguitval en veel aanbod waardoor er sprake was van leegstand, prijsdaling en beperkte nieuwbouw, heeft de woningmarkt zich inmiddels hersteld. Regionale verschillen zijn er nog steeds en de vraag is nog meer locatiespecifieker dan voor de crisis. Leiden behoort tot een van de regio’s waarin de gemiddelde prijsstijgingen voor woningbouw het grootst zijn.

Diverse ontwikkelingen zijn van invloed op het functioneren van de vastgoedmarkt, zoals de financierbaarheid van vastgoedprojecten en hypotheken, de toenemende zekerheden die financiers eisen om de risico’s af te dekken en de geringe risicobereidheid bij bouwers en vastgoedontwikkelaars. Dit heeft onder andere in de woningbouw geleid tot meer huurwoningen en andere samenwerkingsvormen (particulier opdrachtgeverschap). De gunstige financieringsvoorwaarden van dit moment (lage rente) hebben echter een toename van de vraag naar koopwoningen en daarmee prijsstijgingen tot gevolg2.

Voor kantoren is nog steeds sprake van een relatief beperkte (vervangings)vraag. Het leegstandspercentage is het afgelopen jaar in Leiden sterk gedaald en ligt met 7,9%3 ver onder het landelijk gemiddelde. Voor de kantorenmarkt en de retailmarkt wordt door structurele ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken en internetkopen verwacht dat deze sectoren niet meer de omvang van vóór de crisis zullen behalen.

De situatie op de Nederlandse winkelmarkt is aan het veranderen. De vele faillissementen van de afgelopen periode ten spijt is het de landelijke trend dat het aanbod over het algemeen verder toeneemt. In de provincie Zuid-Holland ging het direct beschikbare aantal vierkante meters echter naar beneden. Ook blijft de opname van winkelruimte achter bij die in voorgaande jaren, maar de vraag naar winkelruimte in de (middel)grote steden blijft groot. Vooral grote metrages zijn gewild. Grote internationale modeketens als Zara en Primark breiden hun aanwezigheid verder uit door in de grotere steden nieuwe vestigingen te openen. Maar ook ketens als Action en Big Bazar wisten te profiteren van het vrijkomen van locaties in de grote en middelgrote steden. De gemeenteraad van Leiden heeft op 5 juli 2016 de Retailvisie Leidse regio 2025 vastgesteld. De Retailvisie Leidse regio 2025 beschrijft voor alle typen winkelgebieden in de Leidse regio waar en in welke mate tot en met 2025 nog uitbreiding kan plaatsvinden en waar niet.

Binnen de vigerende grondexploitaties is geen ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen voorzien.

Leiden heeft per medio 2017 een voorraad bedrijfsruimte van ruim 1 miljoen vierkante meter. Daarvan wordt circa 21.000 vierkante meter nieuw aangeboden.

Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting
In het beleidsakkoord 2014-2018 ‘Samenwerken en Innoveren’ is helder verwoord dat de gemeente Leiden ondernemerschap, initiatief en innovatie toejuicht, waarbij de gemeente waar mogelijk zal faciliteren zonder particuliere verantwoordelijkheden over te nemen. Van belang zijn daarbij duidelijke spelregels, heldere communicatie en bewaken van publieke belangen. De nota Grondbeleid Leiden 2015 - Ruimte voor Kansen, Kansen voor Ruimte, die in 2015 is vastgesteld, levert hierin een belangrijke bijdrage. De gedachte dat grondexploitaties geld opleveren is niet meer van deze tijd, zeker niet in een stad als Leiden waar de stedelijke vernieuwing zich geheel afspeelt binnen bestaand stedelijk gebied. Locaties dus waar het door allerlei factoren (veel belanghebbenden, moeilijke bouwplaatsomstandigheden, dure verwervingen, verleggen van kabels en leidingen e.d.), kostbaar is om ruimtelijke ingrepen te doen. Bouwen in de stad kost geld! Dat kan de gemeente dan ook niet alleen. Vandaar het belang van samenwerken aan een betere stad, samen investeren en risico’s delen, waarbij de gemeente ook zaken durft over te laten aan andere partijen. Op die manier kan constructief worden gewerkt aan een stad waar het (nog) prettig(er) wonen en leven is en kan een flinke slag worden gemaakt op het gebied van duurzaamheid.

Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert
De gemeente Leiden ziet het als haar publieke taak om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke beleidsdoelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente wordt mede invulling gegeven door vastgelegd grondbeleid, waarmee de gemeente in staat is om haar ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt.

De gemeente Leiden kiest bij het voeren van haar grondbeleid voor flexibel maatwerk en biedt ‘ruimte aan kansen’. Het grondbeleid van de gemeente Leiden is daarbij in beginsel faciliterend. Actief grondbeleid wordt niet uitgesloten mits de investeringen en de beoogde beleidsdoelstellingen en effecten dit rechtvaardigen. Per project wordt gezocht naar de gewenste vorm van grondbeleid, actief of facilitair, om verantwoord en gecontroleerd te kunnen sturen op de ruimtelijke ambities en beleidsdoelstellingen.

Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie
Het totaalresultaat van de grondexploitaties, de projecten in uitvoering (‘Bouwgronden In Exploitatie’, BIE), bedraagt per 1 januari 2017 € - 31,5 miljoen (tekort). De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt € 46,9 miljoen. Deze bedragen wijken iets af van de bedragen in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2017 aangezien inmiddels ook deelgebied K 3,4 van de herontwikkeling Stationsgebied in uitvoering is genomen en er een grondexploitatie is vastgesteld voor dit deelgebied.

In de volgende grafiek is de prognose van nog te realiseren investeringen en opbrengsten per 1-1-2017 weergegeven. Daaruit blijkt dat de meeste opbrengsten zijn gefaseerd in de jaren 2017-2018, waardoor vertraging in de plannen al snel een risico is.

Als er vertraging in de uitgifte van gronden optreedt zal gekeken moeten worden in hoeverre ook de investeringen naar achteren geschoven kunnen worden. Dit om de financiële gevolgen van de vertraging te beperken. Bij vertraging zijn het vaak de plankosten die het moeilijkst te beheersen zijn alsook, -afhankelijk van de boekwaarden-, de rentelasten. Behalve vertraging leert de recente historie dat afspraken die in de ‘goede tijd’ zijn gemaakt en nog steeds als uitgangspunt dienen voor de grondexploitatieramingen, soms moeilijk stand houden. In combinatie met een Reserve Grondexploitaties die ‘leeg’ is en te maken heeft met opdrogende voedingsbronnen, levert dit een dekkingsrisico op voor de gemeente. Daarom is het risico dat de Reserve Grondexploitaties ontoereikend kan worden, wederom aangemeld bij Naris4. Medio 2017 wordt op hoofdlijnen een update van de grondexploitaties gemaakt. Hierover wordt gerapporteerd in de tweede Bestuursrapportage 2017.

Een onderbouwing van de winstneming
Volgens de voorschriften van de BBV worden winsten pas genomen op het moment dat deze zich manifesteren. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatieresultaat bij afsluiten van deze exploitatie. Onder strikte voorwaarden kan tussentijds winst worden genomen. Hiertoe zijn in de nota Grondbeleid Leiden 2015 kaders door de gemeenteraad vastgesteld.

Beleidsuitgangspunten in relatie tot de risico’s van grondzaken
Binnen het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente Leiden naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstandsvermogen van minimaal 1,0. De beschikbare weerstandscapaciteit bij grondzaken bevindt zich binnen twee reserves, namelijk de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’ (stand per 1-1-2017 € 3,6 miljoen) en de reserve ‘Risico’s bijzondere projecten’ (stand per 1-1-2017 € 2,7 miljoen). Deze twee reserves worden gevoed vanuit de Reserve Grondexploitaties, de centrale reserve bij grondzaken. Als de benodigde reserve, zoals in 2017, naar beneden wordt bijgesteld, vloeien de middelen ook weer terug naar de Reserve Grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door voor de projecten in uitvoering (BIE, Bouwgronden In Exploitatie), risico’s te inventariseren en te kwantificeren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar algemene risico’s en project specifieke risico’s. De reserve risico’s bijzondere projecten bevat nog enkele restrisico’s van reeds afgesloten grondexploitaties. Als deze risico’s geëlimineerd zijn zal deze reserve worden opgeheven.

  1. 1Besluit Begroting en Verantwoording
  2. 2Zie CBS: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2017/29/koopwoningen-8-procent-duurder
  3. 3Factsheet DTZ Zadelhoff Nederland Compleet medio 2017
  4. 4Gemeentelijk systeem risicomanagement