Grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in deze paragraaf aan wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke doelstellingen/opgaven te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de eerstvolgende jaarrekening wordt vervolgens gerapporteerd wat er is gerealiseerd en hoe dit zich verhoudt tot de voornemens uit de begroting.

Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert
Het grondbeleid van de gemeente Leiden is weergegeven in de nota grondbeleid Leiden 2015 – Ruimte voor Kansen – Kansen voor Ruimte. In 2021 is het grondbeleid overeenkomstig de bedoeling van de Omgevingswet geïntegreerd in de Omgevingsvisie, welke in het tweede halfjaar van 2021 door de raad is vastgesteld. De hierin opnieuw verwoorde keuze ten aanzien van het grondbeleid komt in hoofdlijnen overeen met de keuzes uit 2015: Om te zorgen dat er aan de ruimtelijke ambities en doelstellingen van de gemeente gewerkt wordt kiest Leiden voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Bepalende factoren in de keuze voor het grondbeleid zijn beschikbare middelen; de (organisatorische) capaciteit; risico’s en meer in het algemeen de vraag of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.

Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting
De begroting 2024 is de tweede begroting van het beleidsakkoord 2022 – 2026: ‘Samen leven in Leiden’.
Het slim inzetten van het grondbeleidsinstrumentarium kan met name een bijdrage leveren aan de ambities beschreven in paragraaf 3.1 van het beleidsakkoord: Volkshuisvesting en duurzame woningbouw. Deze ambities komen grotendeels terug in de doelstellingen van programma 6: Stedelijke ontwikkeling. De Leidse bouwambitie van 8.800 woningen vanaf 2021 tot 2030 staan grotendeels in huidige bouwplannen. In deze huidige bouwplannen is veelal een keuze gemaakt voor de gemeentelijke rol en de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium. Voor het overige deel is het zaak om in te schatten of de markt de benodigde nieuwe bouwplannen snel genoeg gaat oppakken. Indien nodig kan op gebieds-, project- en op plotniveau gekozen worden voor een actieve gemeentelijke rol.

De ambities vanuit het beleidsakkoord (zoals 35% sociale woningbouw) hebben financiële consequenties. Om deze reden is het goed om vanuit het situationele grondbeleid na te denken hoe om te gaan met nieuwe onrendabele toppen op gebiedsontwikkelingen.

Vanwege de beperkte beschikbare (financiële) middelen en organisatorische capaciteit moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ambities. Het prioriteren betekent niet dat bepaalde andere projecten nooit gerealiseerd zullen worden, we kunnen het als gemeente echter niet alleen en zullen samen met partijen in de stad moeten investeren en risico’s delen. Voor die projecten waarbij de gemeente zelf minder inzet kan plegen is het van groot belang dat de gemeente samenwerkingen met marktpartijen en institutionele partners aangaat waarbij de gemeente ook zaken durft over te laten aan andere partijen. Op die manier kan constructief worden gewerkt aan een stad waar het (nog) prettig(er) wonen en leven is.

Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (BIE)
Het totaalresultaat van de grondexploitaties (‘Bouwgronden In Exploitatie’, BIE), bedraagt per 1 januari 2023 € 10,5 miljoen negatief. Voor de dekking van de grondexploitaties met een negatief resultaat zijn voorzieningen getroffen. De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt € 14,9 miljoen.

In de volgende grafieken is zowel realisatie als de prognose van nog te realiseren investeringen en opbrengsten zoals gerapporteerd in het MPG 2023 per 1-1-2023 weergegeven. Daaruit blijkt dat er voornamelijk nog wordt geïnvesteerd in Lammenschansdriehoek en Stationsgebied, deze laatste doordat de Morspoortlocatie aan de bouwgronden in exploitatie is toegevoegd. Het beeld voor de opbrengsten ziet er grosse mode hetzelfde uit.

Medio 2023 is op hoofdlijnen een update van de grondexploitaties gemaakt. Hierover wordt gerapporteerd in de tweede Voortgangsrapportage 2023 die gelijktijdig met deze begroting in de raad zal worden behandeld. Inmiddels is ook de grondexploitatie Rhijnvreugd vastgesteld door de raad met circa 3,2 miljoen aan investeringen, € 2,7 miljoen aan verwachte opbrengsten en een negatief exploitatiesaldo van bijna € 0,5 mln. Deze zal ook onderdeel uitmaken van de halfjaarrapportage.

Een onderbouwing van de winstneming
Volgens de voorschriften van de BBV worden winsten pas genomen op het moment dat deze zich manifesteren. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatieresultaat bij afsluiten van deze exploitatie. Onder strikte voorwaarden kan en dient tussentijds winst worden genomen. Als eenduidige systematiek is daartoe de Percentage of Completion (POC) methode voorgeschreven (BBV).

Beleidsuitgangspunten in relatie tot de risico’s van grondzaken
Binnen het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het gemeentelijke weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente Leiden naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstandsvermogen van minimaal 1,0. De beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bevindt zich in de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’. Deze reserve wordt gevoed vanuit de reserve Grondexploitaties, de centrale reserve bij grondzaken. Als de benodigde risicoreserve naar beneden wordt bijgesteld, vloeien de middelen ook weer terug naar de reserve Grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door voor de projecten in uitvoering (BIE, Bouwgronden In Exploitatie), risico’s te inventariseren en te kwantificeren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar algemene risico’s en project specifieke risico’s. De risico-buffer in de reserve Risico’s projecten in uitvoering is per 1-1-2023 € 4 miljoen. Dit is aanmerkelijk hoger dan in 2022 wat deels te maken heeft met het afschaffen van een speciaal regime voor de grondexploitatie Lammenschansdriehoek, zoals besloten bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023. Daarnaast is een nieuwe deelgrondexploitatie in het Stationsgebied geopend, de Morspoortlocatie, die gezien de fase waarin deze zich bevindt een hoger risicoprofiel kent.