Programmabegroting 2021

Grondbeleid

Het BBV1 verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in deze paragraaf aan wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke doelstellingen/opgaven te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de eerstvolgende jaarrekening wordt vervolgens gerapporteerd wat er is gerealiseerd en hoe dit zich verhoudt tot de voornemens uit de begroting.

Algemeen
Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld met betrekking tot de sectoraal gerichte beleidsvelden zoals Ruimtelijke ontwikkeling en Volkshuisvesting, Werkgelegenheid, Verkeer en Vervoer, Groen en Maatschappelijke ontwikkeling. Het grondbeleid is erop gericht het sectorale beleid te ondersteunen waardoor er een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van maatschappelijke middelen plaatsvindt. Grondbeleid is eveneens ondersteunend aan de (ruimtelijke) ambities en doelstellingen van marktpartijen, investeerders en particulieren, en uiteraard ook aan de doelstellingen van de gemeente zelf.

Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert
De gemeente Leiden ziet het als haar publieke taak om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke beleidsdoelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente wordt mede invulling gegeven door vastgelegd grondbeleid, waarmee de gemeente in staat is om haar ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt. De gemeente Leiden kiest bij het voeren van haar grondbeleid voor flexibel maatwerk en biedt ‘ruimte aan kansen’. Het grondbeleid van de gemeente Leiden is daarbij in beginsel faciliterend. Actief grondbeleid wordt niet uitgesloten, mits de investeringen en de beoogde beleidsdoelstellingen en effecten dit rechtvaardigen. Per project wordt gezocht naar de gewenste vorm van grondbeleid, actief of facilitair, om verantwoord en gecontroleerd te kunnen sturen op de ruimtelijke ambities en beleidsdoelstellingen.

Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting
In het beleidsakkoord 2018-2022 ‘Samen maken we de stad’ is een prominente plaats ingeruimd voor duurzame verstedelijking, waarbij de gemeente waar mogelijk zal faciliteren zonder particuliere verantwoordelijkheden over te nemen. Van belang zijn daarbij duidelijke spelregels, heldere communicatie en bewaken van publieke belangen. De nota Grondbeleid Leiden 2015 - Ruimte voor Kansen, Kansen voor Ruimte, die in 2015 is vastgesteld, levert hierin een belangrijke bijdrage.

De gedachte dat grondexploitaties geld opleveren is niet meer van deze tijd, zeker niet in een stad als Leiden waar de stedelijke vernieuwing zich geheel afspeelt binnen bestaand stedelijk gebied. Locaties dus waar het door allerlei factoren (veel belanghebbenden, moeilijke bouwplaats omstandigheden, dure verwervingen, verleggen van kabels en leidingen e.d.), kostbaar is om ruimtelijke ingrepen te doen. Daarbij opgeteld de ambities zoals verwoord in het nieuwe beleidsakkoord; 30% sociale woningbouw, energieneutraal, klimaat adaptief en inclusief, maken dat het credo “ Bouwen in de stad kost geld!” nog niet aan belang heeft ingeboet, in tegendeel. We kunnen het als gemeente dan ook niet alleen. Vandaar het belang van samenwerken aan een betere stad, samen investeren en risico’s delen, waarbij de gemeente ook zaken durft over te laten aan andere partijen. Op die manier kan constructief worden gewerkt aan een stad waar het (nog) prettig(er) wonen en leven is.

Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (BIE)
Het totaalresultaat van de grondexploitaties (‘Bouwgronden In Exploitatie’, BIE), bedraagt per 1 januari 2020 € 29,8 miljoen negatief. De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt 33,8 miljoen. Voor de dekking hiervan zijn in het verleden voorzieningen getroffen.

NCW = Netto Contant Waarde

Boekwaarde

NCW

Projectnaam

(31-12-2019)

(1-1-2020)

Oude Rijnlocatie

1.492.000

-224.939

Lammenschansdriehoek

-5.599.782

-3.321.650

Groenoordhallen eo (Groenoordhallenterrein, Groenoord Noord en -bedrijven)

2.775.444

-1.094.815

Stationsgebied - Rijnsburgerblok k1 t/m 5

16.631.874

-4.914.071

Aalmarkt

21.600.223

-21.091.999

Nieuweroord

-3.083.292

879.239

In de volgende grafieken is zowel realisatie als de prognose van nog te realiseren investeringen en opbrengsten per 1-1-2019 weergegeven. Daaruit blijkt dat met uitzondering van Lammenschansdriehoek, de investeringen grotendeels zijn uitgevoerd. Dit geldt in grote lijnen ook voor de opbrengsten, hoewel in 2019 de opbrengsten van de Oude Rijnlocatie en STEO nog (grotendeels) gerealiseerd moesten worden.

Als er vertraging in de uitgifte van gronden optreedt zal gekeken moeten worden in hoeverre ook de investeringen naar achteren geschoven kunnen worden. Dit om de financiële gevolgen van de vertraging te beperken. Aangezien de investeringen grotendeels zijn gerealiseerd is dat nog maar beperkt mogelijk en zal bij vertraging vooral strak gestuurd moeten worden op de plankosten. Medio 2020 wordt op hoofdlijnen een update van de grondexploitaties gemaakt. Hierover wordt gerapporteerd in de tweede Voortgangsrapportage 2020 die gelijktijdig met deze begroting in de raad zal worden behandeld.

Bij het afronden van het MPG 2020 werd duidelijk hoe groot de maatschappelijke impact van het COVID-19 (corona) virus is. Ofschoon het COVID-19 (corona) virus geen financiële gevolgen had voor de balans/jaarrekening 2019 kan het virus wel gevolgen hebben voor het verloop (en ontwikkeling) van kosten en opbrengsten vanaf 1 januari 2020. Op dit moment moeten we constateren dat de economische gevolgen van het COVID-19 virus duidelijk worden en groot zijn, groter dan in de vorige bankencrisis. Niet bekend is hoe lang deze crisis zal gaan duren en wat dit voor mogelijke gevolgen heeft voor de ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden. De verschuiving op de woningmarkt is nog niet zichtbaar, deze volgt altijd enige tijd later. Deze zal ook regionaal verschillend zijn waarbij geconstateerd kan worden dat Leiden nog steeds een grote woningvraag kent. We zullen niettemin goed in de gaten houden wat de eventuele consequenties zijn voor bijvoorbeeld de indexering van nog te verwachten opbrengsten, maar ook op de nog benodigde investeringen. Ook zal gekeken worden wat het voor invloed heeft op de fasering van de diverse projecten. We zullen het bestuur tijdig informeren als de economische gevolgen van het COVID-19 virus aanleiding geven de meerjarige financiële verwachtingen in de grondexploitaties majeur te herzien.

Een onderbouwing van de winstneming
Volgens de voorschriften van de BBV worden winsten pas genomen op het moment dat deze zich manifesteren. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatieresultaat bij afsluiten van deze exploitatie. Onder strikte voorwaarden kan en dient tussentijds winst worden genomen. Als eenduidige systematiek is daartoe de Percentage of Completion (POC) methode voorgeschreven (BBV).

Beleidsuitgangspunten in relatie tot de risico’s van grondzaken
Binnen het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het gemeentelijke weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente Leiden naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstandsvermogen van minimaal 1,0. De beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bevindt zich in de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’. Deze reserve wordt gevoed vanuit de Reserve Grondexploitaties, de centrale reserve bij grondzaken. Als de benodigde reserve naar beneden wordt bijgesteld, vloeien de middelen ook weer terug naar de reserve Grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door voor de projecten in uitvoering (BIE, Bouwgronden In Exploitatie), risico’s te inventariseren en te kwantificeren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar algemene risico’s en project specifieke risico’s. De risico-buffer in de reserve Risico’s projecten in uitvoering is per 1-1-2020 nihil aangezien de kansen en risico’s voor de openstaande grondexploitaties een positieve balans laten zien. Dit houdt verband met het feit dat een aantal projecten binnen afzienbare tijd over gaan naar de beheerfase en er naast kleinere resterende risico’s in een aantal gevallen ook sprake is van kansen, alsook door het speciale risico regiem voor de grondexploitaties Herontwikkeling Stationsgebied en Lammenschansdriehoek, zoals nader wordt toegelicht in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020.

  1. Besluit Begroting en Verantwoording