Het Besluit Begroting en Verantwoording verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in deze paragraaf aan wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke doelstellingen/opgaven te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de eerstvolgende jaarrekening wordt vervolgens gerapporteerd wat er is gerealiseerd en hoe dit zich verhoudt tot de voornemens uit de begroting.
Het grondbeleid van de gemeente Leiden is weergegeven in de nota grondbeleid Leiden 2015 – Ruimte voor Kansen – Kansen voor Ruimte. In 2021 is het grondbeleid overeenkomstig de bedoeling van de Omgevingswet geïntegreerd in de Omgevingsvisie, welke in het tweede halfjaar van 2021 door de raad is vastgesteld. De hierin opnieuw verwoorde keuze ten aanzien van het grondbeleid komt in hoofdlijnen overeen met de keuzes uit 2015: Om te zorgen dat er aan de ruimtelijke ambities en doelstellingen van de gemeente gewerkt wordt kiest Leiden voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Bepalende factoren in de keuze voor het grondbeleid zijn beschikbare middelen; de (organisatorische) capaciteit; risico’s en meer in het algemeen de vraag of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.
De begroting 2026 is de vierde en laatste begroting van het beleidsakkoord 2022 – 2026: ‘Samen leven in Leiden’. Het slim inzetten van het grondbeleidsinstrumentarium kan met name een bijdrage leveren aan de ambities beschreven in paragraaf 3.1 van het beleidsakkoord: Volkshuisvesting en duurzame woningbouw. Deze ambities komen grotendeels terug in de doelstellingen van programma 6: Stedelijke ontwikkeling. De Leidse bouwambitie van 8.800 woningen vanaf 2021 tot 2030 staan grotendeels in huidige bouwplannen. In deze huidige bouwplannen is veelal een keuze gemaakt voor de gemeentelijke rol en de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium. Voor het overige deel is het belangrijk om in te schatten of de markt de benodigde nieuwe bouwplannen snel genoeg gaat oppakken. Indien nodig kan op gebieds-, project- en op plotniveau gekozen worden voor een actieve gemeentelijke rol.
Vanwege de beperkte beschikbare (financiële) middelen en organisatorische capaciteit moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ambities. Het prioriteren betekent niet dat bepaalde andere projecten nooit gerealiseerd zullen worden, we kunnen het als gemeente echter niet alleen en zullen samen met partijen in de stad moeten investeren en risico’s delen. Voor die projecten waarbij de gemeente zelf minder inzet kan plegen is het van groot belang dat de gemeente samenwerkingen met marktpartijen en institutionele partners aangaat waarbij de gemeente ook zaken durft over te laten aan andere partijen. Op die manier kan constructief worden gewerkt aan een stad waar het (nog) prettig(er) wonen en leven is.
Het totaalresultaat van de grondexploitaties (ook wel ‘Bouwgronden In Exploitatie’, afgekort BIE), bedraagt per 1 januari 2025 € 11,9 miljoen negatief (tekort). Voor de dekking van de grondexploitaties met een negatief resultaat zijn voorzieningen getroffen voor in totaal een bedrag van € 15,7 miljoen. De in 2024 nieuw geopende grondexploitatie Entreelocatie EL6,7 heeft een verwacht positief grondexploitatieresultaat van ruim € 3,7 miljoen. Daarnaast zijn in 2024 Bizetpad en Telderskade-Vijfhoven in uitvoering gegaan met een tekort per 1-1-2025 van respectievelijk € 0,5 en € 0,7 miljoen. De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt € 17,9 miljoen.
Boekwaarde | Resultaat (NCW) | |
Projectnaam | (31-12-2024) | (1-1-2025) |
Rhijnvreugd | 5.156 | -55.856 |
Bizetpad | 165.636 | -515.957 |
Vijfhoven - Telderskade | -523.729 | -690.634 |
Lammenschansdriehoek | 1.036.113 | -5.984.541 |
Entreelocatie EL6,7 | -118.127 | 3.728.516 |
Groenoordhallenterrein | -1.246.056 | 55.458 |
Rijnsburgerblok K 1,2,5 | -11.635.586 | -3.698.450 |
M-kavels, Morspoortgebied | -5.618.014 | -4.747.550 |
Totaal BIE | -17.934.608 | -11.909.015 |
NCW = Netto Contante Waarde | ||
In de volgende grafieken is zowel realisatie als de prognose van nog te realiseren investeringen en opbrengsten zoals gerapporteerd in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 per 1-1-2025 weergegeven. Daaruit blijkt dat er met name nog grote investeringen plaatsvinden in Lammenschansdriehoek en Stationsgebied; bij deze laatste voornamelijk in deelgebied de M-kavels aangezien in Rijnsburgerblok K1,2,5 de investeringen grotendeels gedaan zijn. Daarnaast zijn er naast Rhijnvreugd een drietal kleinere grondexploitaties nieuw geopend in 2024 waarvoor zowel de investeringen als opbrengsten grotendeels nog in de toekomst zullen plaatsvinden. Het betreft de grondexploitaties Bizetpad, Telderskade-Vijfhoven en Entreegebied EL6,7.
Medio 2025 is op hoofdlijnen een update van de grondexploitaties gemaakt. Hierover wordt gerapporteerd in de tweede Voortgangsrapportage 2025 die gelijktijdig met deze begroting in de raad zal worden behandeld.
Volgens de voorschriften van de BBV worden winsten pas genomen op het moment dat deze zich manifesteren. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatieresultaat bij afsluiten van deze exploitatie. Onder strikte voorwaarden kan en dient tussentijds winst worden genomen. Als eenduidige systematiek is daartoe de Percentage of Completion (POC) methode voorgeschreven (BBV). Aangezien de meeste grondexploitaties zoals hierboven aangegeven een negatief resultaat hebben en de Entreelocatie net is gestart, wordt er voor 2026 geen winstneming voorzien.
Binnen het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het gemeentelijke weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente Leiden naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstand coëfficiënt van minimaal 1,0. De beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bevindt zich in de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’. Deze reserve wordt gevoed vanuit de reserve Grondexploitaties, de centrale reserve bij het Grondbedrijf. Als de benodigde risicoreserve naar beneden wordt bijgesteld, vloeien de middelen ook weer terug naar de reserve Grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald
door voor de projecten in uitvoering (BIE, Bouwgronden In Exploitatie), risico’s te inventariseren en te kwantificeren. De risico-buffer in de reserve Risico’s projecten in uitvoering is per 1-1-2025 € 5,2 miljoen.