Ga naar boven
Home / Beleidsbegroting / Paragrafen / Grondbeleid

Grondbeleid

Het BBV1 verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting aan wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke doelstellingen/opgaven te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de eerstvolgende jaarrekening wordt vervolgens gerapporteerd wat er is gerealiseerd en hoe dit zich verhoudt tot de aanvankelijke voornemens uit de begroting.

Algemeen
Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld met betrekking tot de sectoraal gerichte beleidsvelden zoals Ruimtelijke ontwikkeling en Volkshuisvesting, Werkgelegenheid, Verkeer en Vervoer, Groen en Maatschappelijke ontwikkeling. Het grondbeleid is erop gericht het sectorale beleid te ondersteunen waardoor er een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van maatschappelijke middelen plaatsvindt. Grondbeleid is ondersteunend aan de (ruimtelijke) ambities en doelstellingen van marktpartijen, investeerders en particulieren, maar uiteraard ook aan de doelstellingen van de gemeente zelf.

Grond is en blijft in Nederland een kapitaalsintensief schaarste product. De marktsituatie in het vastgoed is afgelopen jaren verbeterd maar nog altijd bijzonder. De regionale verschillen zijn groot en in sommige landsdelen zullen gronden, bouwlocaties en projecten niet meer tot ontwikkeling komen. In andere regio’s daarentegen, zoals in Leiden, is sprake van een overspannen woningmarkt en overtreft de vraag ruimschoots het aanbod. Diverse ontwikkelingen zijn van invloed op het functioneren van de vastgoedmarkt, waarbij naast wonen ook andere sectoren (bedrijven, energietransitie e.d.) strijden om ruimte die er niet of slechts in beperkte mate is:

  1. De mate van financierbaarheid van vastgoedprojecten en hypotheken;
  2. De zekerheden die financiers daarbij eisen als opslag om de risico’s af te dekken;
  3. Demografische effecten die leiden tot een bijstelling van de vermeende klassieke verhouding tussen vraag en aanbod en daarmee ook bijstelling van de waardering van vastgoed;
  4. Het Nieuwe Werken en vernieuwing van werkvormen die leiden tot een andere vraag en behoefte aan kantoren;
  5. Het Nieuwe Winkelen dat zich vertaalt naar andere retail formules en kwetsbaarheid van bestaande ketens en formules die de slag naar het Nieuwe Winkelen nog niet hebben gemaakt.

De Leidse woningmarkt zal ook de komende jaren aantrekkelijk blijven voor investeerders. De vraag naar woningen blijft onverminderd groot. De gemeente Leiden heeft een opgave voor de bouw van circa 8.500 nieuwe woningen tot 2030.

De ontwikkeling van nieuwbouwwoningen volgt de ontwikkelingen op de bestaande woningmarkt. De seinen staan wat dat betreft op groen en dat is te merken aan de diverse initiatieven die zich, soms al langlopend, in de gemeente manifesteren.

De sterk aantrekkende woningmarkt geeft aanleiding om rekening te houden met een verhoging van de grondprijzen. Omdat wij een residuele grondprijsmethode hanteren is een stijging van de verkoopprijzen van woningen essentieel. Van belang is echter ook de ontwikkeling van de bouwkosten van woningen en die lopen verder op. De bouwkostenindex zal in 2018 naar verder oplopen met mogelijk wel 10%2. Er is een groot tekort aan gekwalificeerd personeel en bouwmaterialen zoals staal en heipalen. Daar bovenop komt de trend dat de bouwers hun winstmarges willen vergroten. Tevens moet er rekening mee worden gehouden dat de binnenstedelijke bouwopgave niet eenvoudig is. De realisatiekosten van woningen lopen op door rekening te houden met de bestaande bebouwde omgeving en de daarbij vaak moeilijk inpasbare parkeervoorziening.

De leegstand van kantoren bedraagt in Leiden circa 8,7%3. Hiermee behoort Leiden tot de gemeentes met het laagste leegstandspercentage. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van circa 7% nodig geacht om een gezonde kantoorbedrijvigheid binnen een gemeente te kunnen ondersteunen. Verhuizingen van bedrijven kunnen hiermee binnen de eigen gemeente worden gefaciliteerd. Het gemeentelijk beleid richt zich concreet op kantoorontwikkelingen op de juiste plekken. Dit houdt in dat vooral gekeken wordt naar locaties waar goede voorzieningen zijn die met de auto of het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn. Bij leegstaande kantoren op kwalitatief slechtere locaties wordt aangestuurd op een verandering van functie /bestemming, bijvoorbeeld naar wonen. Op die manier komt vraag en aanbod van de kantorenmarkt beter in balans doordat de voorraad wordt gereduceerd. Daarnaast is afgesproken om de ontwikkelingen op de kantorenmarkt beter te monitoren om zo een goed en actueel beeld van de regionale kantorenmarkt te verkrijgen en van hieruit de leegstand terug te brengen.

Binnen de vigerende grondexploitaties is geen ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen voorzien. Gezien de opbouw van Leiden ligt het voor de hand dat dit in regionaal wordt opgepakt.

Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting
In het beleidsakkoord 2018-2022 ‘Samen maken we de stad’ is een prominente plaats ingeruimd voor duurzame verstedelijking, waarbij de gemeente waar mogelijk zal faciliteren zonder particuliere verantwoordelijkheden over te nemen. Van belang zijn daarbij duidelijke spelregels, heldere communicatie en bewaken van publieke belangen. De nota Grondbeleid Leiden 2015 - Ruimte voor Kansen, Kansen voor Ruimte, die in 2015 is vastgesteld, levert hierin een belangrijke bijdrage. De gedachte dat grondexploitaties geld opleveren is niet meer van deze tijd, zeker niet in een stad als Leiden waar de stedelijke vernieuwing zich geheel afspeelt binnen bestaand stedelijk gebied. Locaties dus waar het door allerlei factoren (veel belanghebbenden, moeilijke bouwplaats omstandigheden, dure verwervingen, verleggen van kabels en leidingen e.d.), kostbaar is om ruimtelijke ingrepen te doen. Daarbij opgeteld de ambities zoals verwoord in het nieuwe beleidsakkoord; 30% sociale woningbouw, energieneutraal, klimaat adaptief en inclusief, maken dat het credo “ Bouwen in de stad kost geld!” nog niet aan belang heeft ingeboet, in tegendeel. We kunnen het als gemeente dan ook niet alleen. Vandaar het belang van samenwerken aan een betere stad, samen investeren en risico’s delen, waarbij de gemeente ook zaken durft over te laten aan andere partijen. Op die manier kan constructief worden gewerkt aan een stad waar het (nog) prettig(er) wonen en leven is.

Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert
De gemeente Leiden ziet het als haar publieke taak om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke beleidsdoelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente wordt mede invulling gegeven door vastgelegd grondbeleid, waarmee de gemeente in staat is om haar ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt.

De gemeente Leiden kiest bij het voeren van haar grondbeleid voor flexibel maatwerk en biedt ‘ruimte aan kansen’. Het grondbeleid van de gemeente Leiden is daarbij in beginsel faciliterend. Actief grondbeleid wordt niet uitgesloten mits de investeringen en de beoogde beleidsdoelstellingen en effecten dit rechtvaardigen.

Per project wordt gezocht naar de gewenste vorm van grondbeleid, actief of facilitair, om verantwoord en gecontroleerd te kunnen sturen op de ruimtelijke ambities en beleidsdoelstellingen.

Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie
Het totaalresultaat van de grondexploitaties, de projecten in uitvoering (‘Bouwgronden In Exploitatie’, BIE), bedraagt per 1 januari 2018 € - 27,7 miljoen (tekort). De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt € 45,3 miljoen.

In de volgende grafiek is de prognose van nog te realiseren investeringen en opbrengsten per 1-1-2018 weergegeven. Daaruit blijkt dat de meeste opbrengsten zijn gefaseerd in de jaren 2018-2019, waardoor vertraging in de plannen al snel een risico is.

Als er vertraging in de uitgifte van gronden optreedt zal gekeken moeten worden in hoeverre ook de investeringen naar achteren geschoven kunnen worden. Dit om de financiële gevolgen van de vertraging te beperken. Bij vertraging zijn het vaak de plankosten die het moeilijkst te beheersen zijn alsook, -afhankelijk van de boekwaarden-, de rentelasten. Medio 2018 wordt op hoofdlijnen een update van de grondexploitaties gemaakt. Hierover wordt gerapporteerd in de tweede Bestuursrapportage 2018 die gelijktijdig met deze begroting in de raad zal worden behandeld.

Een onderbouwing van de winstneming
Volgens de voorschriften van de BBV worden winsten pas genomen op het moment dat deze zich manifesteren. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatieresultaat bij afsluiten van deze exploitatie. Onder strikte voorwaarden kan en dient tussentijds winst worden genomen. Hiertoe zijn in de BBV strikte regels opgenomen waar niet van mag worden afgeweken.

Beleidsuitgangspunten in relatie tot de risico’s van grondzaken
Binnen het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het gemeentelijke weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente Leiden naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstandsvermogen van minimaal 1,0. De beschikbare weerstandscapaciteit bij grondzaken bevindt zich binnen twee reserves, namelijk de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’ (stand per 1-1-2018 € 0,1 miljoen) en de reserve ‘Risico’s bijzondere projecten’ (stand per 1-1-2018 € 2,3 miljoen). Deze twee reserves worden gevoed vanuit de Reserve Grondexploitaties, de centrale reserve bij grondzaken. Als de benodigde reserve, zoals in 2018, naar beneden wordt bijgesteld, vloeien de middelen ook weer terug naar de Reserve Grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door voor de projecten in uitvoering (BIE, Bouwgronden In Exploitatie), risico’s te inventariseren en te kwantificeren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar algemene risico’s en project specifieke risico’s. De risico-buffer in de reserve Risico’s projecten in uitvoering is per 1-1-2018 bijna geheel vrijgevallen in de reserve Grondexploitaties aangezien het saldo van kansen en risico’s voor de openstaande grondexploitaties nagenoeg nihil is. Dit houdt verband met het feit dat een aantal projecten binnen afzienbare tijd over gaan naar de beheerfase en er naast kleinere resterende risico’s in een aantal gevallen ook sprake is van kansen. De reserve risico’s bijzondere projecten bevat nog enkele restrisico’s van reeds afgesloten grondexploitaties. Als deze risico’s geëlimineerd zijn zal deze reserve worden opgeheven.

  1. 1Besluit Begroting en Verantwoording
  2. 2Metafoor Outlook grondexploitaties 2018
  3. 3Bron: Kantorenmonitor