Programmabegroting 2022

Grondbeleid

Het Bestluit Begroting en Verantwoording verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in deze paragraaf aan wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke doelstellingen/opgaven te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de eerstvolgende jaarrekening wordt vervolgens gerapporteerd wat er is gerealiseerd en hoe dit zich verhoudt tot de voornemens uit de begroting.

Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert

Het grondbeleid van de gemeente Leiden is weergegeven in de nota grondbeleid Leiden 2015 – Ruimte voor Kansen – Kansen voor Ruimte. In 2021 is het grondbeleid overeenkomstig de bedoeling van de Omgevingswet geïntegreerd in de Omgevingsvisie, welke in het tweede halfjaar van 2021 ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. De hierin opnieuw verwoorde keuze ten aanzien van het grondbeleid komt in hoofdlijnen overeen met de keuzes uit 2015: Om te zorgen dat er aan de ruimtelijke ambities en doelstellingen van de gemeente gewerkt wordt kiest Leiden voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Bepalende factoren in de keuze voor het grondbeleid zijn beschikbare middelen; de (organisatorische) capaciteit; risico’s en meer in het algemeen de vraag of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.

Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting
In het beleidsakkoord 2018-2022 ‘Samen maken we de stad’ is een prominente plaats ingeruimd voor duurzame verstedelijking. De gedachte dat verstedelijkingsprojecten geld opleveren is niet meer van deze tijd, zeker niet in een stad als Leiden waar de stedelijke vernieuwing zich geheel afspeelt binnen bestaand stedelijk gebied. Locaties dus waar het door allerlei factoren (veel belanghebbenden, moeilijke bouwplaats omstandigheden, dure verwervingen, verleggen van kabels en leidingen e.d.), kostbaar is om ruimtelijke ingrepen te doen. Daarbij opgeteld de ambities zoals verwoord in het nieuwe beleidsakkoord; 30% sociale woningbouw, energieneutraal, klimaat adaptief en inclusief, maken dat verstedelijkingsprojecten meer dan eens een onrendabele top hebben. Vanwege de beperkte beschikbare (financiële) middelen en organisatorische capaciteit moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ambities. Het prioriteren betekent niet dat bepaalde andere projecten nooit gerealiseerd zullen worden, we kunnen het als gemeente echter niet alleen en zullen samen moeten investeren en risico’s delen. Voor die projecten waarbij de gemeente zelf minder inzet kan plegen is het van groot belang dat de gemeente samenwerkingen met marktpartijen en institutionele partners aangaat waarbij de gemeente ook zaken durft over te laten aan andere partijen. Op die manier kan constructief worden gewerkt aan een stad waar het (nog) prettig(er) wonen en leven is.

Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (BIE)
Het totaalresultaat van de grondexploitaties (‘Bouwgronden In Exploitatie’, BIE), bedraagt per 1 januari 2021 29,9 miljoen negatief. De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt 39,0 miljoen. Voor de dekking hiervan zijn in het verleden voorzieningen getroffen.

NCW = Netto Contante Waarde

Boekwaarde

NCW

Projectnaam

31-12-2020

1-1-2021

Oude Rijnlocatie

1.609.332

-301.964

Lammenschansdriehoek

-4.254.146

-3.321.650

Groenoord Noord en -bedrijven

2.132.123

-1.609.563

Groenoordhallenterrein

997.006

490.664

Stationsgebied - Rijnsburgerblok k1,2,5

10.936.999

-3.868.267

Stationsgebied Rijnsburgerblok k3,4

6.966.315

-1.241.733

Aalmarkt

21.884.800

-21.080.469

Nieuweroord

-1.254.742

597.413

Totaal BIE

39.017.687

-30.335.570

In de volgende grafieken is zowel realisatie als de prognose van nog te realiseren investeringen en opbrengsten per 1-1-2021 weergegeven. Daaruit blijkt dat met uitzondering van Lammenschansdriehoek, de investeringen grotendeels zijn uitgevoerd. Voor de opbrengsten ziet dit er anders uit aangezien in 2021 naast de opbrengsten van Lammenschansdriehoek ook de opbrengsten van de Oude Rijnlocatie en STEO nog (grotendeels) gerealiseerd moesten worden en er ook bij Groenoordhallenterrein nog een substantieel deel binnen moet komen.

Medio 2021 wordt op hoofdlijnen een update van de grondexploitaties gemaakt. Hierover wordt gerapporteerd in de tweede Voortgangsrapportage 2021 die gelijktijdig met deze begroting in de raad zal worden behandeld.
Bij het opstellen van de meerjarige begrotingen is dit jaar veel aandacht besteed aan de mogelijke gevolgen van COVID-19. Het is nog niet duidelijk is hoe lang deze crisis zal duren en wat voor gevolgen dit heeft voor de ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden. Vanwege projectspecifieke contractuele afspraken of programmatische eigenschappen zijn de economische gevolgen van de coronacrisis in elk project anders. Daarom zijn de wijzigingen in de begrotingen vanwege COVID-19 vooralsnog beperkt gebleven tot de korte termijn: het verwerken van gebeurtenissen die zich reeds hebben gemanifesteerd of onvermijdelijk zijn. Als voorbeeld het verwerken van de latere gronduitgifte t.b.v. de kantoorontwikkeling op Lorentz/K5, aangezien op de eerdere geplande uitgiftedatum nog niet het gewenste voorverkooppercentage was gehaald. Om voorbereid te zijn op eventuele gevolgen van de COVID-19 crisis op lange termijn is voor de bepaling van het gewenste weerstandsvermogen (risicovoorziening) gewerkt met scenario-analyses.

Een onderbouwing van de winstneming
Volgens de voorschriften van de BBV worden winsten pas genomen op het moment dat deze zich manifesteren. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatieresultaat bij afsluiten van deze exploitatie. Onder strikte voorwaarden kan en dient tussentijds winst worden genomen. Als eenduidige systematiek is daartoe de Percentage of Completion (POC) methode voorgeschreven (BBV).

Beleidsuitgangspunten in relatie tot de risico’s van grondzaken
Binnen het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het gemeentelijke weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente Leiden naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstandsvermogen van minimaal 1,0. De beschikbare weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bevindt zich in de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’. Deze reserve wordt gevoed vanuit de reserve Grondexploitaties, de centrale reserve bij grondzaken. Als de benodigde risicoreserve naar beneden wordt bijgesteld, vloeien de middelen ook weer terug naar de reserve Grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door voor de projecten in uitvoering (BIE, Bouwgronden In Exploitatie), risico’s te inventariseren en te kwantificeren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar algemene risico’s en project specifieke risico’s. De risico-buffer in de reserve Risico’s projecten in uitvoering is per 1-1-2021 0,1 miljoen. Dit is relatief laag ten opzichte van het geïnvesteerd vermogen en houdt verband met het feit dat een aantal projecten binnen afzienbare tijd over gaan naar de beheerfase en er naast kleinere resterende risico’s in een aantal gevallen ook sprake is van kansen, alsook door het speciale risico regiem voor de grondexploitatie Lammenschansdriehoek, zoals nader wordt toegelicht in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021.